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借り換えると住宅ローン控除はどうなるの?転居・リフォーム・買い替えの時はどう?

●住宅ローン控除とは?

マイホームの購入に際しては住宅ローンを利用する人がほとんどでしょう。

居住するための住居を購入するために金融機関から住宅ローンを借り入れた場合、所得税が還付される住宅ローン控除を利用することができます。


住宅借入金等特別控除が正式名称となる住宅ローン控除は、自らが居住する住宅を住宅ローンによって購入すると、一定期間、残高の一定割合に応じて所得税が控除されるものとなります。

控除額は最高で500万円までとなっているので、500万円が戻ってくると勘違いしてしまう人もいますが、住宅ローン控除はあくまで所得税が控除されるものになりますので、本来、自分が納めるはずの所得税をオーバーして控除されることはありません。


また住宅ローン控除は、その制度がスタートしてから一律で所得税が控除されるものでないことに注意が必要です。

例えば平成11年以降、平成18年までにマイホームを購入して居住をスタートした人は、税源移譲があった関係から所得税だけではなく住民税での控除もされます。

平成21年以降についても所得税だけで控除しきれない部分については住民税で調整できるようにもなっています。


住宅ローン控除が適用される条件も決まっており、要件を満たさない場合には控除を受けられない場合もあります。

適用される制度そのものも居住をスタートした年度の制度が適用されることになりますので、その年の住宅ローンの年末時点での残高や、控除年数、実際に控除される率などが異なってきますので、住宅ローン控除の適用を受ける場合には注意が必要です。


●住宅ローン控除に必要な5つの書類

住宅ローンを借り入れて晴れてマイホームを購入した人にとって、住宅ローン控除は魅力的であることは間違いありません。


住宅ローン控除を受けるための用件はありますが、その要件を満たしていれば、住宅ローンの年末残高に応じて所得税や住民税から還付されるのですから、この制度が利用できる人は是が非でも利用したいところです。

では住宅ローンで初めてマイホームを入手した場合、住宅ローン控除の恩恵を受けるためにはどうすればよいのでしょう。


サラリーマンをはじめとした給与所得者では、年末に会社で年末調整が行われ、基本的には確定申告することなく納税義務が完了します。

住宅ローン控除を初めて利用するという給与所得者の人は、住宅ローン控除を受ける初年度については確定申告が必要なることを覚えておいてください。


次年度分からは年末調整で住宅ローン控除の申告も完了するのですが、初年度だけは確定申告をする必要があります。

実際に給与所得者が確定申告によって住宅ローン控除を申請するには、勤務先から発行される源泉徴収票、住宅ローンを借り入れている金融機関が発行する残高証明書、そしてマイホームの登記簿謄本、売買契約書、申告者本人の住民票が必要となります。


住宅ローン控除を受けるための用件として住宅の床面積や居住を介した年月日、時慕情の名義人なども確認されますので、必要書類をまとめて確定申告する必要があります。

また提出書類には確定申告の用紙とともに住宅借入金等特別控除証明書の記入・提出も必要となります。


●転居した時住宅ローン控除はどうなるの?


念願のマイホームを手に入れ新生活をスタートしたものの会社から転勤を命じられて、というようなことはサラリーマンであれば決して珍しいことではありません。

転勤先で永住するような場合であれば、マイホームを売却して転勤先で新居を購入するといったケースも考えられますが、せっかく手に入れたマイホームで、しかも転勤が2年や3年ということであれば、その間、誰かに貸して戻ってきたら改めてマイホームでの生活をスタートさせたい思うものです。


ここで気になるのが住宅ローン控除を受けていた場合です。

基本的に住宅ローン控除は自己居住用の住宅に限って適用されるものになりますので、例えば転勤によって自宅に住めないといったケースでは住宅ローン控除の適用が受けられなくなる可能性もあります。

サラリーマン世帯にとっては期待していた住宅ローン控除が受けられないばかりか、家計にも重大な影響を及ぼしかねません。


そんな状況を考慮して転勤から戻ってきたら住宅ローン控除が再開できる緩和措置がとられています。

一定の要件を満たすことが条件ですが、例えばすでに住宅ローン控除を受けている人が、転勤などの理由でやむなく転居を強いられる場合、2003年4月1日以降の転居であり、戻ってきてから住宅ローン控除の提要を受けられる期間が残っているなどすれば、転勤が終わって再びマイホームでの生活がスタートした時点で、住宅ローン控除の再適用を受けることができるようになっています。


●リフォームローンでも住宅ローン控除を受けなきゃ損!


住宅ローン控除が適用されるためには、その要件を満たす必要がありますが、意外と知られていないのが新築以外の住宅を購入した場合でも住宅ローン控除の恩恵を受けられるケースがあるということです。

平成21年の税制改正によって、それまでの住宅ローン控除以上の減税策がスタートしたことで、中古住宅の購入や自宅の増改築、いわゆるリフォームでも住宅ローン減税が適用される環境が整っています。

住宅ローン控除というと、どうしても新築を住宅ローンで購入した場合に適用されるというイメージが強いものですが、実際には中古住宅の購入でもリフォームでも適用される用件さえ満たせば問題ありません。


新築を購入する場合と同じように、住宅ローン控除を受けるための用件が中古住宅購入の場合、リフォームの場合と細かく規定されていますが、予算上、新築物件購入は難しいと思っている人でも、住宅ローン控除の恩恵を受けて中古住宅を購入することができるようになります。


住宅ローン控除そのものが住宅ローンの金利負担を軽減することを目的としていますので、ローン残高に応じて所得税から控除される制度です。


現在では所得税から控除しきれない場合には一定額を住民税からも控除できるようになるなど、より住宅ローンの負担を軽減できるようにもなっています。


新築だけではなく中古住宅、増改築でも気になる人は国税局のホームページなどで確認することをオススメします。


●一気に2倍?!住宅ローン控除の内容が変わる?


平成25年1月に発表された税制改正大綱によって、平成25年で終了する予定だった住宅ローン減税は、平成26年度以降も継続される予定となったことはご存じでしょうか。

その内容を見てみると消費税の増税をにらんで住宅ローン減税は拡大される方向となっています。


大きなポイントは平成26年3月までは現行の住宅ローン減税が継続されること。

そして平成26年4月以降はより拡大された住宅ローン減税が実施されることにあります。

消費税が8パーセント、もしくは10パーセントに引き上げられた場合という但し書きはつきますが、拡大される住宅ローン減税では、年末残高の限度額が4,000万円まで引き上げられ、結果減税額も総額で400万円までアップすることになります。


あくまで一般の住宅を対象にしたケースとなりますが、これまでの2,000万円、200万円から一気に2倍の住宅ローン減税を実施することになります。


この住宅ローン減税の拡大だけを見れば住宅の購入を平成26年度まで待ったほうがいいように見えますが、あくまで消費税が8パーセント、10パーセントにアップした場合に適用される施策です。


消費税がアップすればそれだけ資金も必要となり、場合によっては借入額を引き上げなくてはなりません。

当然借入額が多くなれば利息も増えてきますので、住宅ローン減税が拡大されたからといって一概に得になるとは限りません。


住宅の購入を検討している人は消費財がアップされ前なのか、アップされた後なのか、自己資金の準備とともにタイミングを見極める必要があると言えるでしょう。


●家を買い換えると住宅ローン控除が受けられない事も?!


マイホームの購入は多くの人にとっては一生に一度のこととなりますが、家族構成の変化によって買い換えをするケースも充分に考えられることです。

2DKで充分と持っていたマイホームが、家族が増えたために手狭となり、3LDKに買い換えるなんてこともあるはずです。

新居購入にあたって住宅ローンを組み直し、自己居住用の住居だから住宅ローン控除も利用できると単純に考えていると、意外な落とし穴があることに注意が必要です。


当然、買い換えであればそれまで住んでいた住宅は売却することになりますが、売却した金額が購入した金額を上回ったケースでは、譲渡所得が発生しますので申告が必要になってきます。

もちろん譲渡所得に関しても税負担を軽減する特別控除がありますが、この特別控除を受けてしまうと、新しい住居、新規の住宅ローンでの住宅ローン控除は受けられなくなってしまう場合もあります。


例えば自己居住用の住宅を売却した時には売却益から3,000万円が控除されるものや、所有期間、居住期間が10年を超えるマイホームを売却した時に買い換えで取得した住宅が売却した住宅以上の場合には譲渡をなかったものと見なしてくれる特例などは、新たな住宅ローン控除を受けられませんので、どちらを利用するのが得なのかを検討する必要があります。


譲渡所得が出た場合とは逆に譲渡損失の場合には、基本的に住宅ローン控除の適用を受けることが可能です。

ただし、譲渡損失に関しては最大3年間にわたって他の所得から損益通算できますので、実際には所得税が発生せず、住宅ローン控除での還付が発生しない場合が多くあります。


●借り換えると住宅ローン控除はなくなるの?

住宅ローン控除とは、住宅を購入する際に住宅ローンを利用した人に対して、所得税が軽減されるというものです。

住宅ローンの借り換えを行うと、場合によってはこの住宅ローン控除を受けられなくなる場合もあります。

そのため借り換えの際には、自分がその条件に該当するのかどうか確認しておく必要があります。

住宅ローン控除では、住宅ローンの返済期間が10年以上であることが条件として付けられています。

その場合に適用され、所得税が軽減されます。

新規借入時にはこうした条件は満たしているものですが、借り換えを行うことで返済期間が繰り上げられた場合などに、条件を満たせなくなることがあります。

住宅ローンの借り換えでは支払総額を減額させることが目的であるため、繰り上げ返済になることはよくあります。

借り換えた場合でも、返済期間が10年以上あるかどうか確認してから契約するようにしてください。

さらに借り換えに利用した住宅ローンが、購入時に契約したローンの返済のためのものであることも必須条件です。

こうした条件を満たした上でもう一つ注意しておきたいのが、借り換え後の借入金額が以前の住宅ローンの残高よりも多い場合です。

この場合には住宅ローン控除の対象額が変わってくるため、あらためて算定しなおさないといけません。






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